Što sve morate znati o troškovniku građevinskih radova
Nakon dizajniranja doma iz snova ili novog poslovnog prostora i izrade projekta, vrijeme je za odabir izvođača radova. U potrazi za najboljim partnerom uvelike pomaže detaljno razrađen troškovnik građevinskih radova.
Odluka o gradnji stambenog prostora jedna je od najvažnijih u životu, a često je povezana s dugogodišnjim zaduživanjem. Takva investicija zahtijeva temeljitu pripremu jer prije useljenja predstoji veliki broj koraka od kojih velika većina uključuje dokumentaciju.
Nakon dizajniranja doma iz snova ili novog poslovnog prostora i izrade projekta, vrijeme je za odabir izvođača radova. U potrazi za najboljim partnerom uvelike pomaže detaljno razrađen troškovnik građevinskih radova.
Što je to troškovnik građevinskih radova?
Gradnja kuće ili ogromne proizvodne hale prvo započinje na papiru. Bilo da se radi o izgradnji, renovaciji ili sanaciji, za svaku od tih radnji potrebno je napraviti projekt, a troškovnik je jedan od glavnih dijelova projektne dokumentacije. Osim troškovnika, sastavni dijelovi glavnog projekta s obzirom na vrstu građevine su:
- arhitektonski projekt,
- građevinski projekt,
- elektrotehnički projekt,
- i strojarski projekt.
Troškovnik građevinskih radova je dokument koji detaljno opisuje radove koji su potrebni da bi se izgradio ili sanirao objekt i materijale koji se ugrađuju. Troškovnik građevinskih radova ustvari je “recept” za gradnju: sadrži potrebne “sastojke” i radnje koje su potrebne da se ideja s papira pretvori u stvarnost.
Troškovnik građevinskih radova sastoji se od nekoliko stavki
Kod sastavljanja troškovnika vrijedi pravilo “što detaljnije, to bolje”, odnosno potrebno je što bolje opisati koje radnje će se izvoditi koristeći određene materijale.
U pravilu, troškovnici se sastoje od nekoliko poglavlja u kojima su grupirani srodni radovi (građevinski, obrtnički, instalaterski) zajedno sa materijalima i konačnim cijenama.
Svaka stavka troškovnika sadrži:
- redni broj
- detaljan opis radnji i količinu potrebnog materijala
- jedinicu mjere za obračun rada i materijala
- jediničnu cijenu
- ukupnu cijenu
Ukupna cijena pojedine stavke dobiva se umnoškom jedinične cijene i količine rada i materijala, a zbroj ukupnih cijena svih stavki pokazuje ukupan trošak za investitora.
Tko sastavlja troškovnik?
S obzirom na to da je troškovnik jedan od glavnih dijelova projektne dokumentacije, u pravilu ga sastavlja glavni projektant ili arhitekt.
Osoba koja je osmislila izgled građevine, a stručnjak je, najbolje će procijeniti koje je materijale potrebno ugraditi i koje su radnje potrebne da se projekt završi.
No, kod projekta koji ne zahtijevaju izradu kompleksne dokumentacije kao što je primjerice sanacija dijela građevine, troškovnik može sastavljati i izvođač radova.
No, neovisno o tome tko ga sastavlja, troškovnik bi trebao postojati bez obzira o složenosti projekta kako bi se mogla pratiti razlika između planiranog i stvarno utrošenog materijala i opsega radova. Ovisno o vrsti ugovora cijene koštanja gradnje, ta razlika može utjecati na konačan iznos koji plaća investitor.
Tender vs ponudbeni vs ugovorni troškovnik
Kako se razvija projekt kroz nekoliko faza, tako se razvija i troškovnik.
U početnoj fazi, projektiranju, projektant sastavlja takozvani tender troškovnik u kojem predviđa što će se raditi, kojim materijalom i koja je kvaliteta materijala te taj troškovnik najčešće ne sadrži cijene.
Izvođač radova u takav troškovnik dodaje svoje cijene te se takav troškovnik naziva ponudbeni i njime investitor saznaje cijenu svojeg ulaganja.
Ako nema naknadnih izmjena u ponudbenom troškovniku, odnosno investitor ga prihvati, na temelju njega se može sastaviti ugovor, pa on postaje ugovorni troškovnik.
U pravilu se uz gore navedene vrste troškovnika, sastavlja i troškovnik izvedenih radova (najčešće kao prilog privremenih mjesečnih situacija ili računa) koji sadrži ugovorene radove koji su obavljeni i dodatne radove koji nisu bili planirani.
Troškovnik građevinskih radova ima više namjena
Osim što pomoću troškovnika investitor saznaje koliko će ga stajati izgradnja ili renovacija građevine, on se koristi i u druge svrhe.
Većina ljudi se s troškovnikom susreće kada prikupljaju dokumentaciju za financiranje jer je on jedan od temeljnih dokumenata za dobivanje stambenih i adaptacijskih kredita.
No, prije banke, investitor mora odabrati izvođača radova pri čemu troškovnik može biti od velike pomoći. Korištenjem tender troškovnika (koji nema cijene) mogu se tražiti ponude potencijalnih izvođača koji ispunjavaju troškovnik svojim cijenama i tako napraviti selekciju.
Prema troškovniku se, po sistemu “stvarno izvedenih količina” i fiksnih jediničnih cijena može ugovoriti posao, a to je uz sistem “ključ u ruke” jedna od dvije glavne metode ugovaranja građevinskih radova u Hrvatskoj.
Obje metode imaju svojih prednosti i potencijalnih nedostataka, no glavna razlika je u tome što se kod metode “ključ u ruke” ugovara fiksna cijena investicije, najčešće do faze uporabne dozvole (isključene su više/manje radnje i nepredviđeni radovi, a mogući su samo naknadni radovi), dok su prema sistemu obračuna ''stvarno izvedene količine'' i fiksne jedinične cijene (uz obaveznu izradu dokaznice mjera u građevinskoj knjizi), moguće više/manje radnje, vantroškovnički nepredviđeni i naknadni radovi, pa se ukupan trošak investicije saznaje na kraju radova.
Pregled svih vrsta dodatnih (vantroškovničkih) radova:
- nepredviđeni vantroškovnički radovi - moraju izvesti za normalnu uporabu građevine, a nisu opisani troškovnikom
- naknadni radovi - ne moraju izvesti za normalnu građevine, ali investitor zahtijeva da se izvedu
- više/manje radnje - odnosi se na veće ili manje količine dokazane građevinskom knjigom prema stavci troškovnika
Kod sistema “ključ u ruke” izuzetno je bitno da Izvoditelj izradi što bolju kontrolu stavki troškovnika, te da uzme rezerve u jediničnim cijenama kod nuđenja od minimalno +10% jer bi inače zbog dodatnih radova, zbog neprecizno izrađenog troškovnika, vrlo lako mogao doći u gubitak, pa bi u konačnici radovi mogli biti izvedeni nekvalitetno.
Kod novogradnji, korištenjem sistema obračuna ''stvarno izvedene količine'', pod uvjetom da se radi o kvalitetno odrađenom troškovniku, Investitor može očekivati da će dodatni troškovi investicije, u odnosu na ugovorene biti veći od +5% do +10%. Kod lošije odrađenih troškovnika, ili kod radova rekonstrukcija i sanacija građevina, u prosjeku se mogu očekivati troškovi veći za +10 do +20% u odnosu na ugovorene vrijednosti.
Stoga je veoma važno pronaći kvalitetnog arhitekta ili glavnog projektanta, koji će dobro i detaljno sastaviti troškovnik kako bi dodatni radovi bili što manji u odnosu na planirane, te kako bi suradnja tekla glatko i bez iznenađenja za investitora i izvođača radova.
